CĂN HỘ CHUNG CƯ CÓ TIỀN CHÊNH,NÊN HAY KHÔNG NÊN MUA?
Dẫn lời chia sẻ của một khách hàng mua căn hộ có tiền chênh ( Dự án kim văn kim lũ )
Nên hay không nên mua căn hộ có tiền chênh đó là quyết định của bạn
Chào các bạn,
Trưa nay mò vào fb thấy chủ đề cò vạc, tiền chênh và những thứ linh tinh khác sôi nổi quá. Mình đọc ban đầu thì thấy buồn cười, sau thấy hơi shock về tư tưởng của một số bạn. Mình cũng là người mua nhà để ở, cũng phải chấp nhận tiền chênh. Tuy nhiên, mình không trách cò mà chỉ trách mình vì ko quyết đoán sơm hơn. Có vài lời muốn chia sẻ với các bạn thế này:
1. Mỗi chủ đầu tư có cách phân phối hàng khác nhau. Ở các dự án của bác Thản, các phân phối là bán cả mẻ cho các sàn. Bằng cách này, chủ đầu tư ngay lập tức thu được gần đủ số tiền để tiếp tục xây dựng sau mỗi đợt thu tiền. Hình dung rằng nếu chủ đầu tư ko bán qua sàn mà bán trực tiếp cho người mua, thì sau mỗi đợt thu tiền, giả dụ rằng sau đợt đầu phải đóng 20%, chỉ có 10% số căn được ban,; sau đợt 2 phải đóng 40% cũng chỉ có thêm 10% số căn nữa được bán, vậy lấy tiền đâu để xây tiếp? Kể cả trong trường hợp chủ đầu tư trường vốn, thì để cân bằng IRR và NPV trong 2 phương án trên (bán cho sàn và bán cho người mua cuối cùng), rõ ràng ở pa2 giá gốc sẽ bị đẩy cao hơn ở pa1, do ở pa1 chủ đầu tư quản lý được dòng tiền. Đây cũng là lý do tại sao có khái niệm “DN chết trên đống tài sản”: Do họ có tài sản dài hạn, hàng tồn kho..nhưng dòng tiền không lưu thông.
Tóm lại, nếu không bán qua sàn, giá gốc sẽ bị đẩy cao lên.
2. Đối với các bạn mua nhà để ở, để so sánh giá, cái các bạn cần quan tâm là tổng số tiền phải bỏ ra. Lưu ý rằng, 4 yếu tố quan trọng nhất của 1 dự án BĐS là: Vị trí, tiến độ, giá cả và chất lượng. 2 dự án được coi là cùng phân khúc với nhau nếu 4 yếu tố trên tương đồng nhau. Một dự án bán với giá chênh cao và một dự án bán với nhiều khuyến mại khủng sẽ chẳng có ý nghĩa gì về mặt so sánh nếu 3 yếu tố còn lại là Vị trí, tiến độ và chất lượng không tương đồng nhau.
3. 3 yếu tố ảnh hưởng đến độ tăng giảm của tiền chênh là giá trị hiện tại của nguồn tiền (present value), chi phí cơ hội, và thị trường. Khi tiền của bạn vẫn đang rủng rỉnh nằm sinh lãi 7-8%/ năm trong ngân hàng và ko có chút rủi ro nào; thì các sàn phải bỏ tiền ra mua ngay từ đầu, một phần giúp cho dự án đúng tiến độ, thì ko có lẽ gì họ lại bán cho bán với giá gốc. Rủi ro càng lớn, lợi nhuận càng cao, đấy là nguyên tắc. Nên như mình đã nói ban đầu, thay vì trách cò, hãy tự trách mình, sao không tìm hiểu sớm và quyết đoán xuống tiền ngay từ ban đầu, khi mà tiền chênh vẫn còn thấp.
4. Giả sử rằng giá đã lên đến đỉnh và đang đi xuống (chỉ là giả sử). Các bạn hãy tưởng tượng đồ thị giá bán là đường hình sin với trục tung là giá và trục hoàng (x) là thời gian. 2 thời điểm có giá ngang nhau y1=y2, thì dù cùng 1 mức giá, sự lựa chọn căn hộ của bạn ở điểm 2 đã bị giảm đáng kể, đơn giản vị những căn đẹp đã bị mua hết rồi. Để mua được căn nhà mình ưng ý, đúng diện tích, đúng tầng, đúng hướng… thì kể ra phải bỏ thêm 1 vài chục triệu ko phải là vấn đề lớn.
5. Quan niệm của người Việt mình vẫn là phải mua bằng được cái nhà, an cư lập nghiệp. Chính vì vậy, để giảm thiểu rủi ro, bạn nên áp dụng quy tác an toàn trong BĐS là lấy đất đổi đất. Giả sử giờ bạn chỉ đủ tiền mặt để mua nhà 1 tỷ, nếu bạn ko mua thì rất khó để 5 năm sau bạn mua được nhà 3 tỷ, trừ khi bạn có quý nhân phù trợ hoặc có bước đột phá trong công việc. Tuy nhiên, nếu bạn đã sở hữu 1 căn nhà, 5 năm sau giá BĐS có lên cao, khi bạn mua cái nhà mới với giá cao hơn hiên tại, thì bạn cũng bán được giá nhà ban đang có với giá cao hơn. Nếu giá BĐS xuống thấp, giá nhà của bạn bị mất giá thì bạn cũng sẽ mua được căn nhà khác giá thấp hơn bây giờ. Đây là quy tắc giảm thiểu rủi ro với người dân mua nhà là tài sản cố định, nó sẽ không hẳn đúng dành cho các bạn đầu cơ.
Đối với các bạn có nhu cầu mua nhà thực sự, nếu các bạn chưa nhất thiết phải có nhà ngay trong 1-2 năm tới, các bạn có thể đợi các dự án mới ra để mua ít bị chênh. Còn với các bạn có nhu cầu thực sự, trong khi các bạn ngồi chửi rủa cò vạc, thì thơi gian vẫn chạy, đồng hồ vẫn quay, 2 trong 3 yếu tố ảnh hưởng đến tiền chênh (PV và chi phí cơ hội) vẫn tăng lên. Muốn tiền chênh giảm thì chỉ chờ yếu tố thị trường. Chắc chắn thị trường BĐS VN vẫn chưa thể lên ngay được trong 1 vài năm tới, nhưng e rằng, điều này không đúng với phân khúc thị trường giá rẻ, thị trường nhà ở trên dưới 1 tỷ đồng này.
Căn nhà vẫn là tài sản lớn nhất của mỗi chúng ta, chúc các bạn có được sự lựa chọn sáng suốt.
Trưa nay mò vào fb thấy chủ đề cò vạc, tiền chênh và những thứ linh tinh khác sôi nổi quá. Mình đọc ban đầu thì thấy buồn cười, sau thấy hơi shock về tư tưởng của một số bạn. Mình cũng là người mua nhà để ở, cũng phải chấp nhận tiền chênh. Tuy nhiên, mình không trách cò mà chỉ trách mình vì ko quyết đoán sơm hơn. Có vài lời muốn chia sẻ với các bạn thế này:
1. Mỗi chủ đầu tư có cách phân phối hàng khác nhau. Ở các dự án của bác Thản, các phân phối là bán cả mẻ cho các sàn. Bằng cách này, chủ đầu tư ngay lập tức thu được gần đủ số tiền để tiếp tục xây dựng sau mỗi đợt thu tiền. Hình dung rằng nếu chủ đầu tư ko bán qua sàn mà bán trực tiếp cho người mua, thì sau mỗi đợt thu tiền, giả dụ rằng sau đợt đầu phải đóng 20%, chỉ có 10% số căn được ban,; sau đợt 2 phải đóng 40% cũng chỉ có thêm 10% số căn nữa được bán, vậy lấy tiền đâu để xây tiếp? Kể cả trong trường hợp chủ đầu tư trường vốn, thì để cân bằng IRR và NPV trong 2 phương án trên (bán cho sàn và bán cho người mua cuối cùng), rõ ràng ở pa2 giá gốc sẽ bị đẩy cao hơn ở pa1, do ở pa1 chủ đầu tư quản lý được dòng tiền. Đây cũng là lý do tại sao có khái niệm “DN chết trên đống tài sản”: Do họ có tài sản dài hạn, hàng tồn kho..nhưng dòng tiền không lưu thông.
Tóm lại, nếu không bán qua sàn, giá gốc sẽ bị đẩy cao lên.
2. Đối với các bạn mua nhà để ở, để so sánh giá, cái các bạn cần quan tâm là tổng số tiền phải bỏ ra. Lưu ý rằng, 4 yếu tố quan trọng nhất của 1 dự án BĐS là: Vị trí, tiến độ, giá cả và chất lượng. 2 dự án được coi là cùng phân khúc với nhau nếu 4 yếu tố trên tương đồng nhau. Một dự án bán với giá chênh cao và một dự án bán với nhiều khuyến mại khủng sẽ chẳng có ý nghĩa gì về mặt so sánh nếu 3 yếu tố còn lại là Vị trí, tiến độ và chất lượng không tương đồng nhau.
3. 3 yếu tố ảnh hưởng đến độ tăng giảm của tiền chênh là giá trị hiện tại của nguồn tiền (present value), chi phí cơ hội, và thị trường. Khi tiền của bạn vẫn đang rủng rỉnh nằm sinh lãi 7-8%/ năm trong ngân hàng và ko có chút rủi ro nào; thì các sàn phải bỏ tiền ra mua ngay từ đầu, một phần giúp cho dự án đúng tiến độ, thì ko có lẽ gì họ lại bán cho bán với giá gốc. Rủi ro càng lớn, lợi nhuận càng cao, đấy là nguyên tắc. Nên như mình đã nói ban đầu, thay vì trách cò, hãy tự trách mình, sao không tìm hiểu sớm và quyết đoán xuống tiền ngay từ ban đầu, khi mà tiền chênh vẫn còn thấp.
4. Giả sử rằng giá đã lên đến đỉnh và đang đi xuống (chỉ là giả sử). Các bạn hãy tưởng tượng đồ thị giá bán là đường hình sin với trục tung là giá và trục hoàng (x) là thời gian. 2 thời điểm có giá ngang nhau y1=y2, thì dù cùng 1 mức giá, sự lựa chọn căn hộ của bạn ở điểm 2 đã bị giảm đáng kể, đơn giản vị những căn đẹp đã bị mua hết rồi. Để mua được căn nhà mình ưng ý, đúng diện tích, đúng tầng, đúng hướng… thì kể ra phải bỏ thêm 1 vài chục triệu ko phải là vấn đề lớn.
5. Quan niệm của người Việt mình vẫn là phải mua bằng được cái nhà, an cư lập nghiệp. Chính vì vậy, để giảm thiểu rủi ro, bạn nên áp dụng quy tác an toàn trong BĐS là lấy đất đổi đất. Giả sử giờ bạn chỉ đủ tiền mặt để mua nhà 1 tỷ, nếu bạn ko mua thì rất khó để 5 năm sau bạn mua được nhà 3 tỷ, trừ khi bạn có quý nhân phù trợ hoặc có bước đột phá trong công việc. Tuy nhiên, nếu bạn đã sở hữu 1 căn nhà, 5 năm sau giá BĐS có lên cao, khi bạn mua cái nhà mới với giá cao hơn hiên tại, thì bạn cũng bán được giá nhà ban đang có với giá cao hơn. Nếu giá BĐS xuống thấp, giá nhà của bạn bị mất giá thì bạn cũng sẽ mua được căn nhà khác giá thấp hơn bây giờ. Đây là quy tắc giảm thiểu rủi ro với người dân mua nhà là tài sản cố định, nó sẽ không hẳn đúng dành cho các bạn đầu cơ.
Đối với các bạn có nhu cầu mua nhà thực sự, nếu các bạn chưa nhất thiết phải có nhà ngay trong 1-2 năm tới, các bạn có thể đợi các dự án mới ra để mua ít bị chênh. Còn với các bạn có nhu cầu thực sự, trong khi các bạn ngồi chửi rủa cò vạc, thì thơi gian vẫn chạy, đồng hồ vẫn quay, 2 trong 3 yếu tố ảnh hưởng đến tiền chênh (PV và chi phí cơ hội) vẫn tăng lên. Muốn tiền chênh giảm thì chỉ chờ yếu tố thị trường. Chắc chắn thị trường BĐS VN vẫn chưa thể lên ngay được trong 1 vài năm tới, nhưng e rằng, điều này không đúng với phân khúc thị trường giá rẻ, thị trường nhà ở trên dưới 1 tỷ đồng này.
Căn nhà vẫn là tài sản lớn nhất của mỗi chúng ta, chúc các bạn có được sự lựa chọn sáng suốt.
