Mua chung cư bằng văn bản chuyển nhượng có rủi ro không?
Mua Chung cư bằng văn bản chuyển nhượng. Rủi ro không?
Khu vực: Xuân Đỉnh, Từ Liêm
Giá:
0
Diện tích:
0
Phần đông khách hàng có tâm lý không mấy thiện cảm với việc mua nhà thông qua hình thức làm văn bản chuyển nhượng. Đứng
góc độ pháp lý nó khác nhau ở hình thức hợp đồng, nhưng trên thực tế
quyền lợi của khách hàng không có gì thay đổi và không hề có gì rủi ro
so so với việc ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư . Điều này thể hiện
ngay trong Luật Nhà ở và các văn bản có liên quan.
Theo quy định tại điểm B khoản 6 điều 18 Thông tư 16/2010/TT-BXD đối với căn hộ chung cư “Nếu
chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì được phép chuyển nhượng hợp
đồng mua bán nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều 20 của Thông tư này [...]”.
Thủ tục này khá đơn giản ,được quy định ngay tại Điều 1 Thông tư 16/2010/TT-BXD Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP:
- Đầu tiên hai bên phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ:
Ø Bên A ( bên bán):
+ Chứng minh thư
+ Sổ hộ khẩu
+ Giấy đăng ký kết hôn (nếu tài sản thuộc sở hữu chung của vợ, chồng)
+ Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà A kí với chủ đầu tư
+ Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ trướ ( nếu chuyển nhượng lần 2 trở lên)
Ø Bên B ( bên mua):
+ Chứng minh thư
+ Sổ hộ khẩu
+ Giấy đăng kí kết hôn (nếu tài sản đứng tên hai vợ chồng)
(Ghi chú: CMND, sổ hộ khẩu, giấy đăng kí kết hôn 3 bản phô tô công chứng)
- Hai bên đến phòng công chứng lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ
- Sau đó đến cơ quan thuế để làm thủ tục nộp thuế theo quy định của pháp luật
- Bên nhận chuyển nhượng đến chủ đầu tư xin xác nhận chuyển nhượng hợp đồng gồm:
+ Bản sao biên lai thuê thu nhập hoặc giấy tờ chứng minh của cơ quan thuế nếu thuộc trường hợp được miễn giảm,
+ Bản sao hợp đồng mua bán kí với chủ đầu tư
+ Bản gốc văn bản chuyển nhượng đã có chứng nhận của công chứng) để chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng này.
Kể
từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì chủ
đầu tư chấm dứt giao dịch với bên chuyển nhượng hợp đồng và trực tiếp
giao dịch với bên nhận chuyển nhượng hợp đồng; bên nhận chuyển nhượng
hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển
nhượng theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư và được coi là
bên mua nhà ở kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng
hợp đồng;
Trong
trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nhiều lần thì kể từ lần
chuyển nhượng thứ hai trở đi, các bên đều phải thực hiện thủ tục như
lần chuyển nhượng đầu tiên. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lần sau có
trách nhiệm tiếp nhận và lưu giữ các giấy tờ liên quan đến việc chuyển
nhượng hợp đồng lần trước;
Bên
nhận chuyển nhượng hợp đồng lần cuối (là tổ chức, cá nhân có đơn đề
nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về
nhà ở) được đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sở căn hộ.
Khi
làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở thì ngoài các
giấy tờ theo quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà, chủ đầu tư và khách hàng có chịu trách nhiệm nộp cho cơ
quan cấp giấy chứng nhận các giấy tờ có liên quan đến việc chuyển nhượng
hợp đồng theo quy định sau đây:
- Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa chủ đầu tư với bên mua nhà ở lần đầu;
- Giấy
tờ xác nhận đã giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản (đối với nhà ở
tại các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã có sàn giao dịch bất
động sản) hoặc xác nhận về việc phân chia nhà ở của Sở Xây dựng (đối với
trường hợp được phân chia nhà ở) của bên mua nhà lần đầu;
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng có chứng nhận của công chứng, có xác nhận được miễn thuế thu nhập theo quy định.
Trong
trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nhiều lần thì người đề
nghị cấp giấy chứng nhận lần cuối phải nộp văn bản chuyển nhượng hợp
đồng và biên lai thu thuế của các lần chuyển nhượng trước hoặc giấy tờ
xác nhận được miễn thuế thu nhập cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận theo hướng dẫn tại ví dụ dưới đây:
Ví dụ:
Ông B ký hợp đồng mua bán nhà ở với Công ty A theo hình thức mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai, trong thời gian chưa nhận bàn giao nhà
ở mà ông B chuyển nhượng hợp đồng mua bán này cho ông C thì B và C phải
đi làm thủ tục công chứng văn bản chuyển nhượng, ông B nộp thuế thu
nhập (nếu có), sau đó đề nghị Công ty A xác nhận vào văn bản chuyển
nhượng hợp đồng theo quy định tại các điểm a, b và điểm c khoản này; nếu
ông C lại chuyển nhượng hợp đồng này cho ông D và ông D lại chuyển
nhượng tiếp cho ông E (E là người nhận chuyển nhượng cuối cùng) thì mỗi
lần chuyển nhượng, các bên phải đi làm thủ tục theo quy định như trên.
Khi
Công ty A (hoặc ông E) đi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
về nhà ở thì phải nộp các giấy tờ có liên quan đến chuyển nhượng hợp
đồng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận: hợp đồng mua bán nhà
ở ký giữa Công ty A và ông B; 03 văn bản chuyển nhượng hợp đồng có
chứng nhận của công chứng và xác nhận của chủ đầu tư kèm theo 03 biên
lai thu thuế thu nhập (hoặc giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế của cơ
quan thuế) cho 03 lần chuyển nhượng (giữa B và C, giữa C và D, giữa D và
E); giấy xác nhận đã giao dịch qua sàn giữa Công ty A và ông B (đối với
nhà ở tại các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã có sàn giao dịch
bất động sản) hoặc xác nhận phân chia nhà ở của Sở Xây dựng đối với
trường hợp ông B được Công ty A phân chia sản phẩm là nhà ở”.
Như
vậy, dù là ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư hay là làm văn bản
chuyển nhượng thì quyền lợi của khách hàng vẫn được đảm bảo, và không hề
có bất kì rủi ro gì, Sổ đỏ vẫn mang tên khách hàng ( nếu là người nhận
chuyển nhượng sau cùng).
